¿Dónde demandar para reclamar el pago de las cuotas de la comunidad de propietarios?

Un litigio que tiene por objeto una obligación de pago derivada de un acuerdo de la junta general de propietarios de un inmueble en régimen de propiedad horizontal es «materia contractual», a efectos de la determinación de la competencia judicial internacional, de acuerdo con el Reglamento 1215/2012 (RBI bis). Es, además, desde la perspectiva del Reglamento 593/2008 (Roma I), un contrato de prestación de servicios.

La sentencia responde a la petición de decisión prejudicial planteada por Tribunal Provincial de Blagoevgrad, Bulgaria, en el marco de un litigio entre el administrador de un inmueble, en régimen de propiedad horizontal, situado en Bulgaria y dos copropietarios del mismo domiciliados en Irlanda, en el que el primero reclamaba a los segundos el pago de las cuotas anuales adeudadas a la comunidad de propietarios. Planteada la demanda en Bulgaria, los demandados alegan que los únicos tribunales competentes son los de Irlanda, de su domicilio, mientras que el demandante entiende que también son competentes los tribunales búlgaros por tratarse de un litigio en materia contractual.

De acuerdo con el artículo 7,1 del RBI bis «Una persona domiciliada en un Estado miembro podrá ser demandada en otro Estado miembro: 1) a) en materia contractual, ante el órgano jurisdiccional del lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirve de base a la demanda; b) a efectos de la presente disposición, y a salvo de pacto en contrario, dicho lugar será: […] cuando se trate de una prestación de servicios, el lugar del Estado miembro en el que, según el contrato, hayan sido o deban ser prestados los servicios […]». La aplicación de esta regla requiere que exista una obligación jurídica libremente consentida por una persona respecto a otra y en la que se basa la acción del demandante. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea considera que ello ocurre en el caso porque, aunque la participación en una comunidad de propietarios viene exigida por la ley, los detalles de la administración de los elementos comunes del inmueble están regulados contractualmente y la adhesión a la comunidad se realiza mediante la adquisición voluntaria de una vivienda junto con la correspondiente cuota de participación en los elementos comunes del inmueble. No es relevante que la obligación resulte exclusivamente de este acto de adquisición, ni que los propietarios no hayan participado en la aprobación del acuerdo o se hayan opuesto al mismo, pese a lo cual les vincula. Al adquirir y conservar la condición de copropietario de un inmueble se consiente en someterse a la totalidad de las disposiciones del acto que regula el correspondiente inmueble en régimen de propiedad horizontal y a los acuerdos aprobados por la junta general de propietarios.

La determinación del Derecho aplicable debe hacerse en aplicación del Reglamento Roma I, ya que el supuesto no pertenece al Derecho de sociedades, asociaciones y otras personas jurídicas, excluido de su ámbito de aplicación al amparo del artículo 1,2, f. Además, no estamos ante un contrato que tenga por objeto un derecho real inmobiliario, sino ante un contrato de prestación de servicios, en el que una parte lleva a cabo una actividad (mantenimiento de los elementos comunes del inmueble) como contrapartida de una remuneración (el pago de las cuotas), por lo que la ley aplicable es la del Estado de la residencia habitual del prestador del servicio, en virtud del artículo 4, 2, b. de este Reglamento.  (STJUE de 8 de mayo de 2019, as. C-25/18).