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Arrendamiento de vivienda y de plazas de garaje. ¿Puede el arrendador oponerse a la tácita reconducción sólo respecto del arrendamiento de la vivienda?

16 de abril, 2021



En su origen se habían alquilado una vivienda y unas plazas de garaje. Por ejecución de deudas públicas, la propiedad de la vivienda pasó a terceros adjudicatarios, que no adquirieron las plazas de garaje. Se oponen éstos, como nuevos arrendadores, a la tácita reconducción del contrato. La sentencia de la Audiencia Provincial había desestimado la demanda de los arrendadores sobre esta base: «cuando en un documento las partes contratan por un mismo precio o renta una pluralidad de cosas, como en el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende, su naturaleza es de un solo contrato con los mismos sujetos, objeto y causa, que debe resolverse como un todo, sin que pueda resolverse sólo uno de los objetos ante un desahucio, según establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2014, mencionada en la sentencia apelada y que, no obstante, no aplica. En el supuesto objeto del recurso, los actores solo pueden ejercitar la acción de desahucio del inmueble del que son propietarios y el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda tiene varios objetos, la vivienda de su propiedad y los garajes propiedad de un tercero ajeno al procedimiento, según la referida sentencia del Tribunal Supremo, no puede solicitarse la resolución parcial del contrato y los actores no pueden pedir el desahucio y consiguiente desalojo de los inmuebles de los que no son propietarios».

La Sentencia del Tribunal Supremo 184/2021, de 31 marzo, anula la sentencia de apelación. Los argumentos para ello no son muy claros. El Tribunal Supremo distingue entre resolución por incumplimiento (que requiere su efecto total) y terminación del contrato por extinción del tiempo pactado (o de sus prórrogas). No se entiende bien el argumento, pero parece decirse que, siendo el contrato renovado (no prorrogado) un contrato nuevo y distinto del preexistente, los arrendadores pueden oponerse a la tácita reconducción como si de un nuevo contrato se tratara, sin estar afectado por las reglas de la indivisibilidad del precio. Se apela también al carácter esencialmente temporal del arrendamiento. Si los arrendadores no pudieran oponerse a la tácita reconducción del arrendamiento de la vivienda sin extinguir también el arrendamiento relativo a las plazas de garaje (para lo que no tiene legitimación), se estaría sometiendo al contrato a una condición potestativa de tercero que equivaldría a la intemporalidad del arrendamiento de la vivienda.

Comentario: El primer argumento del Tribunal Supremo no es conducente al resultado. El segundo sí. No se trate de divagar sobre la distinción entre resolución y terminación, prórroga y tácita reconducción. Si las plazas de garaje hubieran estado en el patrimonio de los nuevos arrendadores, es notorio que habría que aplicar la solución de la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2014, aunque no se tratara propiamente de una resolución contractual.

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