Cantidad que el arrendatario debe pagar o consignar para enervar la acción de desahucio

¿Cuál es la cantidad que el arrendatario debe pagar o consignar para enervar la acción de desahucio? Las dudas surgen de la propia regulación legal, aunque en ella se contienen elementos suficientes para solucionarlas.

El artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) utiliza dos expresiones distintas al regular el objeto del requerimiento que el letrado de la administración de justicia debe efectuar al arrendatario tras la admisión de la demanda, y previamente a la vista que se señale: pagar «la totalidad de lo que deba» o consignar judicial o notarialmente «el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio». Por su parte, el artículo 22.4 LEC dispone que la enervación pone fin al proceso de desahucio «por falta de pago de las rentas o cantidades debidas» si, «requerido el arrendatario en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440», paga al actor o pone a su consigna, dentro del plazo conferido en el requerimiento, «el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio».

Parece evidente que los conceptos de «cantidades debidas» y «cantidades reclamadas en la demanda» pueden diferir, pero también que el relevante es el primero de ellos. Y también lo es que exigir para la enervación el pago o consignación de cualquiera de ellas puede dar lugar a situaciones abusivas, por exceso en las reclamadas por el actor o por defecto en las que el arrendatario considera debidas. En tales casos la determinación de la cantidad debida, cuyo pago o consignación es presupuesto de la enervación, es una cuestión controvertida por el demandado (al pagar o consignar una cantidad inferior a la reclamada) que, si no es aceptada por el actor, no puede resolverse aplicando literalmente la ley, que parece dotar de eficacia probatoria a la reclamación del actor, al exigir que tales actos (pago o consignación) tengan por objeto «el importe de las cantidades reclamadas en la demanda». Y esta es la solución por la que opta la LEC al final del artículo 22.4: «Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos (en el caso, el pago o consignación de las cantidades reclamadas en la demanda), se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio».

En este sentido parece pronunciarse la Sentencia del Tribunal Supremo 576/2019, de 5 de noviembre, cuando señala que es en el escrito de oposición a la demanda (y no en un momento posterior) cuando se han de alegar las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, y «en todo caso la efectividad de la misma requiere que la parte demandada pague o ponga a disposición de la demandante el importe de las cantidades reclamadas en el momento inicial del proceso, de modo que, si el demandante se opone en ese momento a la enervación, se celebrará una vista para que el juez decida sobre su procedencia».