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Cómo inmatricular una finca con el sistema de doble título

6 de noviembre, 2018

El artículo 205 de la Ley Hipotecaria (nueva redacción por la Ley 13/2015) regula la inmatriculación de fincas en virtud de títulos públicos, otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos. La nueva redacción exige que se trate de títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público. En definitiva, el nuevo artículo exige una forma documental (título público) para acreditar la previa adquisición (no basta cualquier medio fehaciente como ocurría antes con los documentos privados que reunieran los requisitos del art. 1227 del Código Civil); y además se exige que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento del título que va a operar como título inmatriculador. Este plazo deberá computarse no entre la fecha de los títulos públicos de adquisición, sino entre la fecha de la previa adquisición, documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior.

En el supuesto de este expediente (RDGRN de 28 septiembre, 2018), se trata de transmisiones de finca por causa de muerte y es relevante que, para acreditar el momento de la transmisión en una inmatriculación, se tengan en cuenta los artículos 657, 989 y 404 del Código Civil. En definitiva, los derechos a la sucesión de una persona se transmiten desde el momento de la muerte y los efectos de la aceptación y de la repudiación de la herencia se retrotraen siempre al momento de la muerte del causante, por lo que la posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción desde el momento de la muerte del causante. Todo ello permite entender que, en casos de aceptación de herencia y formalización en títulos públicos de la adjudicación y adquisición de la propiedad de las fincas hereditarias, si con posterioridad se otorga título traslativo de las mismas a un tercero, el plazo de un año se puede computar desde el fallecimiento del causante de la herencia.

La inmatriculación de finca por la vía del doble título exige el encadenamiento de dos adquisiciones necesarias o directamente coordinadas con la finalidad de lograr cierta certidumbre de que el inmatriculante es el verdadero dueño. Tienen que ser dos transmisiones efectivas y reales.

En el supuesto de hecho de este expediente el registrador había entendido que en la adjudicación de dos herencias operaba el «ius transmissionis» del artículo 1006 del Código Civil y, por lo tanto, desestimaba la existencia de dos transmisiones y reconocía solo una. La Dirección General revisa la suspensión de la inmatriculación y ordena su inscripción por entender que había habido dos transmisiones con los requisitos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.

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