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Competencia estatal o autonómica para regular la renta arrendaticia en contratos de arrendamiento de vivienda

18 de noviembre, 2022



Se cuestiona la constitucionalidad del artículo 4 del Decreto-ley de la Generalitat de Cataluña 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de viviendas con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler. El precepto añade un nuevo apartado 3 al artículo 9 de la Ley 11/2020. La norma introducida se expresa en estos términos: «En los contratos de arrendamiento de viviendas que habían estado arrendadas dentro de los cinco años anteriores a la entrada en vigor de esta ley, es nulo el pacto que obliga a la parte arrendataria a asumir los gastos generales y de servicios individuales que no habían sido previstos en el contrato de arrendamiento anterior».

En las Sentencias del Tribunal Constitucional 37/2022, de 10 de marzo, y 57/2022, de 7 de abril, dictadas a propósito de otras normas de renta arrendaticia de la ley catalana 11/2020, se resolvió que los preceptos y disposiciones comprendidos dentro del régimen de contención de rentas, entre ellos los apartados 1 y 2 del artículo 9 de la Ley 11/2020, forman parte de una regulación normativa articulada en torno al principio de limitación de la renta en dichos contratos, limitación que es contraria al principio de libre determinación de la renta que establece el artículo 17.1 de la Ley 29/1994, de arrendamientos urbanos, y que se ampara en la competencia estatal exclusiva sobre las bases de las obligaciones contractuales.

Este principio de libre estipulación de la renta en los arrendamientos urbanos ha de considerarse una base de las obligaciones contractuales, inferida de la legislación actualmente vigente, en cuanto define uno de los elementos estructurales de este tipo de contrato, el cual, salvo algunos aspectos determinados imperativamente por el legislador (ámbito de aplicación del contrato, fianza y formalización) se rige por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes. El Estado resulta así ser el competente para fijar legalmente el principio de libertad de pactos en el establecimiento de la renta del contrato de arrendamiento de vivienda, así como para, en su caso, determinar sus eventuales modificaciones o modulaciones en atención al designio del legislador estatal respecto a la necesidad de ajustar o no el funcionamiento del mercado inmobiliario en atención a lo dispuesto en el artículo 47 de la Constitución Española o en otros preceptos constitucionales.

Por lo tanto, en atención a la citada doctrina, es forzoso concluir que el nuevo apartado tercero del artículo 9 de la Ley 11/2020, introducido por el artículo 4 del Decreto-ley 50/2020, incurre en la misma vulneración del artículo 149.1.8 de la Constitución Española que ya se apreció respecto a los apartados primero y segundo del artículo 9, por cuanto establece una regla sobre los gastos generales y de servicios individuales que es aplicable a los contratos de arrendamiento sujetos al régimen de contención de rentas regulados por la referida Ley 11/2020. Por ello no procede sino concluir que, dado que forma parte de la regulación de este tipo de contratos, el precepto ha de ser declarado inconstitucional y nulo por aplicación de la doctrina de la ya citada Sentencia del Tribunal Constitucional 37/2022, de 10 de marzo.

(Sentencia Tribunal Constitucional 118/2022, de 29 de septiembre)

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