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Créditos hipotecarios concedidos a sociedades y avalados por administrador: ¿Se aplica la LCCI también al préstamo?

12 de junio, 2020



Ha sido muy disputado después de la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) qué régimen procede aplicar cuando la operación hipotecaria o de préstamo se concierta con una sociedad y la deuda es garantizada, personal o realmente, por una persona física, su administrador social, aunque no merezca, por las circunstancias del caso, la condición de consumidor. ¿Tendrá que someterse también la sociedad al protocolo de transparencia de los artículos 14 o 15 LCCI? ¿Se beneficiará la sociedad del régimen privilegiado previsto para personas físicas en materia de cláusula suelo, cancelación anticipada, gastos hipotecarios, intereses de demora, vencimiento anticipado?

La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 5 diciembre 2019 resuelve esta cuestión en los términos más razonables en que se podía responder. La LCCI es aplicable a los préstamos hipotecarios concedidos a personas jurídicas, aun cuando el fiador persona física no sea consumidor. Sin embargo, la aplicación se limita a la persona física en este caso. Pero el estatuto de transparencia que en su favor se dispone, ha de comprender tanto la información pertinente sobre el préstamo como la específica de la garantía prestada por el sujeto. Es decir, al garante hay que entregarle y explicarle la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), que a la sociedad no tiene que ser entregada. De la misma forma, las normas materiales de protección a que hemos hecho referencia sólo se aplican en favor de la persona física. Seguramente la cuestión más espinosa sea la relativa al vencimiento anticipado del artículo 24. Los umbrales mínimos de «incumplimiento» que exige la ley son de aplicación al garante que sea persona física, aunque el préstamo subyacente no puede aprovecharse de estos colchones temporales, y pueda ser vencido anticipadamente en términos ordinarios. Es decir, el préstamo puede estar vencido «abajo» pero no vencido todavía «arriba», y debe ser posible seguir hablando «arriba» de cuotas periódicas de un préstamo que abajo está vencido.

Claro que la situación inversa es técnicamente más compleja. Si tenemos la persona física «abajo» y la sociedad «arriba» como garante, nos encontraremos ante una situación en que el deudor subsidiario se obliga con el prestamista en condiciones más onerosas que las del deudor principal. ¿Admite el artículo 1826 del Código Civil una situación como ésta? Yo creo tener argumentos para defender que no habría objeciones de validez, a pesar de la rotundidad de esa norma. Pero, de cualquier modo, la incongruencia de posiciones produciría dificultades de gestión para el financiador, sobre todo en lo relativo a los derechos de cancelación y vencimiento anticipado. Además, si la sociedad paga arriba puede ejercer su derecho no subrogatorio de regreso, que escapa de las cadenas de la subrogación, y saca el crédito de regreso del ámbito de la LCCI. En tales ocasiones es preferible que en el contrato se acuerde un régimen común para préstamo y garantía, o, si no se está dispuesto a conceder esa ventaja a la sociedad, hacerla entrar como codeudora solidaria del préstamo.

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