Cuestiones fiscales relativas a la actividad económica de arrendamiento de inmuebles

La Dirección General de Tributos, en consulta vinculante V0493-19, de 7 de marzo de 2019, analiza distintas cuestiones tributarias relativas a una operación en virtud de la cual dos personas, madre e hija, perceptoras de rendimientos del capital inmobiliario por el alquiler de varios inmuebles —de los que son en parte titulares del pleno dominio, y en parte titulares de la nuda propiedad y del usufructo, respectivamente—, se plantean que la hija ceda a su progenitora el usufructo de los inmuebles de los que es propietaria en pleno dominio para que la madre pueda ejercer la actividad de arrendamiento con carácter exclusivo, en cuyo caso contrataría a su hija para llevar a cabo las tareas de gestión.

El centro directivo analiza, en primer lugar, la fiscalidad de la cesión del usufructo recordando, a esos efectos, su criterio ya vertido en consultas anteriores, fundamentado en lo dispuesto en los artículos 6.5, 21, 22, 24 y 40.1 de la Ley 35/2006. Con arreglo al mismo, la constitución de un derecho de usufructo sobre un inmueble, vitalicio o temporal, genera para el cedente un rendimiento del capital inmobiliario que deberá valorarse, salvo que se pruebe la gratuidad de la cesión, a precio normal de mercado, que en ningún caso podrá ser inferior al señalado en el artículo 85 de la Ley 35/2006 para el cómputo de la imputación de rentas inmobiliarias.

De acreditarse la gratuidad de la cesión —lo que conllevaría la no aplicación de la presunción contenida en el artículo 6.5 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas—, la incidencia de la operación en este impuesto se limitaría a la imputación del rendimiento neto previsto en el citado artículo 85 durante cada uno de los años de duración del usufructo.

En segundo lugar, la Dirección General analiza la posibilidad, tras la cesión del usufructo, de considerar como actividad económica el arrendamiento de inmuebles realizado en las condiciones apuntadas. Respecto de esta cuestión, y atendiendo al requisito establecido a esos efectos en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006 —relativo a la necesidad de contar a esos efectos con una persona con contrato laboral y a jornada completa—, advierte que en este caso no se cumple tal condición, ya que no se contrata a un tercero para la gestión de la actividad de arrendamiento, sino a una de las personas que conforman la comunidad de bienes integrada por la nuda propiedad de los inmuebles arrendados.

Por tanto, dicha actividad no podrá calificarse, en las referidas condiciones, como actividad económica, lo que, a su vez, en respuesta a cuestiones también planteadas en esta consulta, impide:

— La aplicación al edificio arrendado de la exención prevista en el apartado Ocho. Uno del artículo 4 de la Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.

— La aplicación del régimen fiscal especial previsto en el Capítulo VII del Título VII de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, en el caso de que las comuneras decidieran aportar, transcurridos más de tres años desde la cesión, el total patrimonio inmobiliario a una sociedad de nueva creación, residente en territorio español.