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Dos interpretaciones interesantes sobre los nuevos arrendamientos de vivienda

2 de enero, 2019

Ahora que han pasado unos días navideños desde que se promulgó el Real Decreto-ley 21/2018 y se puede pensar en la reforma del régimen de alquiler de viviendas con más sosiego que en los días iniciales, propongo dos reglas interpretativas de notoria importancia práctica, pero de dicción a primera vista paradójica. Primera. Cuando en contratos celebrados antes del 19 diciembre (cfr. Disposición Transitoria 1ª del Real Decreto-ley) transcurren los primeros tres años de vigencia y la prórroga única de un año y el inquilino continúa ocupando la vivienda, y esto último tiene lugar después del 19 diciembre de 2018, no existe otro plazo de prórroga, salvo que se hubieran pactado en el contrato prórrogas sucesivas anuales; pero sí de tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, renovable sin límites. ¿Estará sometido el arrendamiento renovado (que no prorrogado) a la ley nueva, y, por ende, a la suma de 5/7 + 3 años? A diferencia de lo que hizo la Disposición Transitoria 1ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, donde se daba una respuesta positiva para la situación transitoria allí considerada, la Disposición Transitoria 1ª del Real Decreto-ley 21/2018 silencia el tema. El arrendamiento renovado es sin duda un arrendamiento nuevo, pero, de no existir regla especial, la tácita reconducción se somete al plazo del artículo 1566 del Código Civil. Lo que quiere decir que, en la mayoría de los casos, el contrato renovado sólo durará un año (¡o un mes!), renovable indefinidamente si no hay oposición de parte. Lo mismo rige si el contrato en cuestión se hallaba en tácita reconducción el 19 diciembre 2018. Proponer lo contrario sería un abuso contra el arrendador y un incentivo para que éste diera inmediatamente por terminado el contrato, impidiendo la tácita reconducción, con daño del inquilino. Segunda. El nuevo artículo 18 prohíbe que en los arrendamientos de «renta reducida» pueda producirse una actualización anual de renta superior al IPC. Pero en el artículo 18 no se prohibía ni se prohíbe que en el contrato se pacte una subida escalada de rentas por plazos determinados y en la cuantía que se pacte, siempre que esta subida no se corresponda con una actualización anual conforme a un índice; es decir, siempre que sea cierta desde el momento de contratar. Así, cabe pactar que cada dos años, por ejemplo, la renta sufra un salto del 15% lineal. Y esto se puede pactar todavía, por mucho que el arrendador tenga que soportar ahora una ocupación de 5/7+3 años. Claro, salvo que el Gobierno ponga un techo a las rentas arrendaticias.

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