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El comprador inmobiliario «in bonis» que ejerce la acción de cumplimiento en el concurso del vendedor

26 de octubre, 2021



La Administración Concursal solicitaba estimación del recurso de casación por infracción del artículo 97.1 de la Ley Concursal (LC), pues las cantidades entregadas a cuenta por el comprador de parcela a la sociedad concursada fueron reconocidas por la Administración Concursal como crédito concursal ordinario, no habiéndose planteado impugnación alguna. En consecuencia, el reconocimiento del órgano interventor ahora recurrente ha devenido firme y ello condiciona las acciones que se persiguen de contrario. El Tribunal Supremo desestimará el recurso formulado.

El contrato concertado entre las partes era de compraventa de una parcela, un contrato de tracto único. Al tiempo de la declaración de concurso de Moncada, la vendedora, este contrato con obligaciones recíprocas estaba pendiente de cumplimiento por ambas partes, pues la vendedora tenía que entregar la finca en las condiciones pactadas y la compradora debía acabar de pagar la mitad del precio convenido. En consecuencia, en aplicación del artículo 61.2 LC, las obligaciones de la concursada para con la compradora tenían la condición de créditos contra la masa. El que la administración concursal hubiera reconocido en la lista de acreedores un eventual crédito a favor de la compradora consistente en la devolución del precio a cuenta que ya había abonado, no afecta a la acción principal ejercitada en la demanda y estimada por la Audiencia. El crédito que se ha reconocido es el que podría corresponder al comprador en caso de resolución del contrato y condena a la compradora a devolver las cantidades recibidas a cuenta en concepto de precio. Como quiera que el comprador no ha optado por la resolución, sino por exigir el cumplimiento por el vendedor, que consiste en la entrega de la finca en las condiciones convenidas, esta obligación con cargo a la masa no se ve afectada porque la Administración Concursal haya incluido en la lista de acreedores aquel crédito de restitución de las cantidades entregadas a cuenta.

No es aplicable la doctrina de la STS 500/2016, de 19 de julio. En ese caso, se había ejercitado la acción de resolución del contrato de compraventa, estando la vendedora en concurso de acreedores. En esa sentencia, se dilucidaba la aplicación el artículo 62.4 LC respecto de los efectos derivados de la resolución de un contrato de tracto único, entre los que se encontraría, además del efecto liberatorio, el restitutorio de las prestaciones percibidas «y el crédito restitutorio de la parte in bonis es contra la masa». No obstante, advertimos que en ese caso la parte in bonis estaba «vinculada por su actuación dentro del concurso».

En el caso que ahora es objeto de enjuiciamiento, la parte in bonis, ante el incumplimiento de la vendedora, ejercita la acción de cumplimiento del contrato también prevista en el artículo 1124 del Código Civil. Esta obligación de la concursada cuyo cumplimiento se solicita, la entrega de la finca en las condiciones pactadas, es distinta de la eventual obligación de restitución de las cantidades recibidas a cuenta del precio derivada de una resolución contractual que no se ha instado. Razón por la cual, la estimación de la reclamación de cumplimiento de la obligación de entrega de la finca con cargo a la masa no constituye ninguna infracción del artículo 97 LC.

Comentario: 

La sentencia, que parece correcta en el fondo, suscita dos comentarios al hilo del supuesto resuelto.

Primero, por primera vez se sostiene en el Tribunal Supremo que la calificación por la Administración Concursal del crédito del comprador in bonis como simplemente restitutorio de las cantidades ya entregadas al vendedor concursado no condiciona los remedios de que puede hacer uso el comprador, que puede reclamar el cumplimiento en lugar de la resolución. Especialmente es cierto en este caso en el que la Administración Concursal había declarado el crédito de devolución contingente como ordinario (erróneamente) y, sin embargo, resulta que el crédito de cumplimiento es un crédito contra la masa. Esto es, que ni siquiera estaba sujeto a comunicación, ni se perdía como crédito no comunicado.

Segundo ¿Mejora la condición del acreedor concursal el hecho de calificar contra la masa un crédito consistente en un facere, distinto del simple pago de dinero? En esencia, no en derecho, no se mejora. Pues la realización de la conducta requerida requiere de inversiones económicas que no son créditos, a su vez, contra la masa, o que, de serlo, serán créditos de los que sean titulares terceros. El comprador no puede provocar el gasto (contra la masa) preciso mediante una acción fundada en el artículo 1098 del Código Civil. Es probable que el comprador se vea abocado a instar luego un incidente concursal para pedir devolución de cantidades más indemnización, también con cargo a la masa. Pero muy probable es que ello ocurra en un tiempo en el que la Administración Concursal haya comunicado al juzgado que no puede atender al pago de estos créditos por insuficiencia de masa.

(STS 651/2021, de 29 septiembre)

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