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El otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega, salvo que (…)

3 de enero, 2023



En la escritura de compraventa se pacta lo siguiente: «La parte compradora tomará posesión de la vivienda que adquiere por medio de la presente escritura transcurrido seis meses desde el pago del primer plazo que representa el precio aplazado».

Según el artículo 1462 del Código Civil (CC) «cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario»

El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, «pese a existir un título de compraventa (la escritura que se califica), no se ha producido la entrega efectiva del inmueble vendido —artículo 1462 del Código Civil—, por lo que no se ha producido el modo o tradición necesaria para que se produzca la adquisición del dominio —artículo 609 del Código civil—».

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública revoca la calificación. Sobre la base de consideraciones históricas y sistemáticas relativas a los modos de producirse la tradición de las cosas materiales, se reitera el criterio expresado en las resoluciones del Centro Directivo, según el cual «cuando el párrafo segundo del artículo 1462 del Código Civil exceptúa de la tradición instrumental el pacto en contrario, no se refiere al pacto excluyente del traspaso posesorio material de la cosa, sino al acuerdo impeditivo del hecho traditorio, pues la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aun cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, más tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar al comprador una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo segundo del artículo 1462 CC) de tal efecto traditorio inherente a la escritura» (cfr., para un caso sustancialmente idéntico al presente, la Resolución de 8 de septiembre de 2005, que transcribe casi en su totalidad las de 25 de enero y 31 de marzo de 2001).

Comentario:

Probablemente el sentido originario de la norma del Código Civil fuera el contrario al sostenido por la Dirección General. Pero esta es la doctrina que rige hoy a efectos registrales. Con todo, en no pocas ocasiones el vendedor habrá pretendido con aquella fórmula que el comprador no adquiera la propiedad hasta el momento en que tome posesión efectiva, seguramente condicionada al pago completo. Si es esto lo que quiere conseguir, habrá de utilizar una forma distinta a la empleada en la escritura calificada: «el otorgamiento de la presente escritura no producirá efectos traditorios, que tendrán lugar cuando se entregue la posesión material». ¿Inscribiría el Registrador, a pesar de esta fórmula y de que consta que no se ha transmitido el dominio? Creo que no, aunque se hubiera hecho constar que la eficacia traditoria está sujeta a la condición suspensiva de la entrega posesoria efectiva.

Resolución DGSJyFP de 29 de noviembre de 2022

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