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Escritura de venta otorgada por administrador no inscrito

30 de septiembre, 2020



Se presentó a inscripción en el Registro de la Propiedad la escritura de venta de una finca. La vendedora, una sociedad de responsabilidad limitada, actuó representada por sus dos administradoras mancomunadas. En la escritura referida el notario autorizante reseñó el acta notarial de la junta en la que fueron nombradas las administradoras y la propia escritura de elevación a público del acuerdo de nombramiento. Además, advirtió de que el correspondiente nombramiento no se hallaba inscrito en el Registro Mercantil, si bien hizo constar que consideraba suficientes las facultades de tales administradoras para el otorgamiento de la escritura de venta.

La registradora de la propiedad suspendió la inscripción solicitada por no figurar inscrito en el Registro Mercantil el nombramiento de las administradoras de la sociedad vendedora. Mediante Resolución de 18 de diciembre de 2019 [BOE de 12 de marzo de 2020] la Dirección General de los Registros y del Notariado estimó el recurso interpuesto y revocó la calificación impugnada. En sustancia, la argumentación de la Dirección General giró en torno a las siguientes ideas:

(a) El nombramiento de los administradores de sociedades mercantiles surte sus efectos desde el momento de la aceptación, ya que la inscripción en el Registro Mercantil aparece configurada como obligatoria, pero carece de carácter constitutivo (por lo que el incumplimiento de la obligación de inscribir no determina la invalidez o ineficacia de lo realizado por el administrador antes de producirse la inscripción).

(b) Que sea obligatoria la inscripción en el Registro Mercantil de los nombramientos de cargos sociales o poderes generales (cfr. art. 94.1.4ª y 5.ª RRM) no significa que dicha inscripción deba realizarse necesariamente con carácter previo a la inscripción en el Registro de la Propiedad de los actos o contratos otorgados en ejercicio de dicha representación, pues, a diferencia de otros supuestos (cfr., por ejemplo, art. 383 RRM), en la legislación actual no hay ningún precepto que, con carácter general, imponga aquella inscripción en el Registro Mercantil como requisito previo para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

(c) En lo que respecta al alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas, la Dirección General recordó el criterio ya expresado en ocasiones anteriores: para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, en los instrumentos públicos otorgados por representante o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Tales facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.

(d) En relación con la específica cuestión planteada, la Resolución reseñada se atiene a la doctrina de las SSTS de 20 y 22 de noviembre de 2018, según la cual la calificación registral debe limitarse a revisar, de un lado, que el título autorizado contiene los elementos que permiten comprobar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda en lo que concierne a la validez y la vigencia de las facultades; y, de otro, que el juicio de suficiencia manifestado resulta congruente con el negocio (esto es, que se desprende de la manifestación del notario que la suficiencia de las facultades representativas se predica precisamente respecto del negocio jurídico otorgado). En suma, el registrador deberá calificar, por una parte, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, por otra, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Ahora bien, en la medida en que resulte congruente, escapa a la revisión del registrador el juicio de validez y vigencia de las facultades efectuado por el notario.

(e) Según la Dirección General, en el caso debatido era indudable que el notario había emitido (conforme al art. 98 Ley 24/2001) el juicio que le competía sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas por las administradoras de la sociedad vendedora para otorgar la compraventa objeto de la escritura que autorizó (juicio que incluyó el examen de la validez y vigencia de tal nombramiento —según los medios de que dispuso para ello— y su congruencia con dicho negocio dispositivo).

 

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