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Extinción de la fianza por perjuicio en la subrogación: el caso de que el acreedor hipotecario consolide el dominio y cancele la hipoteca

18 de diciembre, 2020



1. Hechos

De la relación de hechos acreditados en la instancia resulta lo siguiente: (i) el 29 de enero de 1999, BBVA concedió un préstamo a la mercantil «Acera de Guerrita 131, S.L.», garantizado mediante hipoteca sobre finca registral, afianzado solidariamente por los demandantes en el presente proceso declarativo. Posteriormente, Cajasur se subroga en este préstamo. (ii) El 30 de diciembre de 2003, la finca hipotecada (titularidad de «Acera de Guerrita 131, S.L.») se vendió a terceros, articulándose formalmente la venta mediante la trasmisión de las participaciones de la sociedad a los compradores, al tratarse de una sociedad patrimonial cuyo único bien era la finca hipotecada. (iii) El 25 de septiembre de 2009, Cajasur otorgó un nuevo préstamo a una sociedad vinculada a «Acera de Guerrita 131 S.L.», constituyéndose segunda hipoteca sobre el mismo inmueble en garantía de este préstamo. Según la Sala «en este segundo contrato se determina como destino de los nuevos fondos prestados el pago de la deuda garantizada por la carga precedente; y en garantía de este destino esos fondos quedan depositados en una cuenta indisponible para el deudor y pignorados a favor de la Caja, a la que además se faculta expresamente para disponer de los mismos con el indicado destino». (iv) En agosto de 2010, «Acera de Guerrita 131 S.L.» dejó de pagar el primero de los citados préstamos. (v) El 15 de diciembre de 2010, y ante el impago del primer vencimiento del segundo préstamo (en septiembre de 2010), Cajasur liquidó anticipadamente este préstamo y promovió la ejecución hipotecaria, dando lugar a los autos de ejecución hipotecaria 85/2011; el 21 de diciembre de 2011 se dictó decreto de adjudicación a favor de Cajasur por un valor de 510.710 euros (60 % del valor de tasación), y se ordenó la cancelación de la hipoteca ejecutada. Tras la adjudicación de la finca en esa subasta a la acreedora, ésta cede la finca a una inmobiliaria de su grupo descontando en la cesión el importe de la carga de la primera hipoteca. Como consecuencia de la adjudicación de la finca a Cajasur, ésta solicitó la cancelación también de la primera hipoteca por su consolidación con el dominio de la finca. (vi) En mayo de 2014, Cajasur presenta demanda ejecutiva contra los fiadores del primer préstamo.

2. Doctrina del Tribunal Supremo

(i) El adjudicatario de la finca por ejecución de la segunda hipoteca (Cajasur) no queda subrogado en la deuda garantizada por la primera hipoteca (cuyo acreedor es también Cajasur) y por tanto la primera deuda hipotecaria no queda extinguida por confusión. La presente sentencia revoca la doctrina de la Sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 30 enero de 1999 (RJ 522) [Aresbank].

(ii) Cajasur no puede proceder a la cancelación de la primera hipoteca como consecuencia de haberse consolidado en su persona el dominio (adjudicación en ejecución de segunda hipoteca) y la titularidad de la primera hipoteca, si existen fiadores personales de esta primera deuda que, mediante su pago, podrían subrogarse en la garantía hipotecaria.

(iii) Cajasur puede optar entre ejecutar la primera hipoteca para pago del crédito o entregársela entera a los fiadores por vía de subrogación, si de éstos reclama el pago. Pero no puede cancelarla por «consolidación» y exigir a los fiadores el pago de la primera deuda.

(iv) Si Cajasur cancelara esta primera hipoteca y reclamara el pago de la deuda hipotecaria de los fiadores personales, incurriría en «perjuicio de la subrogación», del artículo 1852 del Código Civil, y perdería el derecho contra los fiadores. La presente sentencia revoca la doctrina contraria de la STS de 4 mayo de 2007 (RJ 4327) —aunque afirma que no lo está haciendo—.

(v) Obsérvese que la sentencia libera enteramente a los fiadores, y no sólo en la parte de la deuda que pudiera haber sido absorbida por la ejecución de la hipoteca (primera) que garantizaba esa deuda, es decir, en la medida del artículo 670.4 LEC.

(STS 600/2020, de 12 noviembre)

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