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Fijación de tipo de subasta hipotecaria superior al valor de tasación para el caso de que se termine la construcción sobre la finca

3 de noviembre, 2022



En el supuesto analizado por la resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 27 de septiembre de 2022, se discute si, con carácter general, es posible fijar un tipo de subasta consistente en una cantidad fija y exacta que no esté condicionada a circunstancia o evento alguno, en particular a la terminación de la obra, aunque tenga la particularidad de que coincida con el valor atribuido a la finca para el caso de que se termine la construcción. En concreto, en el supuesto objeto del recurso, el valor de tasación actual de la finca hipotecada es de 1.818.720,00 euros, siendo el valor en hipótesis de edificio terminado el valor de 4.165.094,00 euros.

A este respecto, debe señalarse, como ya hiciera la Resolución de esta Dirección General de 8 de mayo de 2019, que no existe norma alguna que, en el ámbito de la ejecución hipotecaria, imponga expresamente que el tipo de subasta no pueda ser superior al valor de tasación de la finca hipotecada sino únicamente que el tipo de subasta no puede ser inferior al 100% del valor de la tasación (artículos 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 129 de la Ley Hipotecaria, en la interpretación de la Resolución de 23 de diciembre de 2020).

La normativa vigente establece dos normas imperativas:

a) Por un lado, la normativa reguladora del mercado hipotecario (la Ley 2/1981 y Orden ECO 805/2003) establecen ciertas limitaciones, en el sentido de que el importe del préstamo no debe superar un determinado porcentaje (60-80-95 %) del valor de tasación del bien, y si la tasación se hubiera practicado antes del otorgamiento de la escritura de constitución el tipo de subasta será, como mínimo, el importe de la tasación para subasta.

No obstante, estas limitaciones no se exigen necesariamente para la constitución de cualquier hipoteca, sino únicamente para que, constituida una hipoteca que se ajuste a las mismas (y sin que el cumplimiento de tales limitaciones tenga necesariamente reflejo en la escritura ni en la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad) sea posible la emisión de bonos o cédulas hipotecarias respaldadas por ella.

b) El artículo 129 de la Ley Hipotecaria impone la limitación de que la tasación de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinta de la que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al 100 % (con la entrada en vigor de la Ley 5/2019) del valor de tasación (realizada esta conforme a la Ley 2/1981) en la fecha en que se constituyó esta hipoteca.

Así pues, no existe norma alguna que, con carácter imperativo, imponga un límite superior a la tasación para subasta, determinado a partir de la tasación que se debe incorporar a la escritura.

Es más, puede en no pocas ocasiones resultar muy plausible que el deudor hipotecario quiera, y así lo negocie y acuerde con el prestamista, elevar ese valor de tasación, para evitar una adjudicación por una cifra inferior al valor real esperado del bien, a la vista de una revalorización previsible por todo tipo de motivos (mejoras futuras de la finca, revalorización de los terrenos circundantes, etc.), por lo que imponer un tope máximo a la tasación, sin un fundamento legal claro, perjudicaría notablemente al prestatario, en contra de lo que las normas antes citadas pretenden.

Por lo demás, no parecen relevantes riesgos como el de sobreendeudamiento, que precisamente es contemplado en la Ley 5/2019 con otros mecanismos de control, ni tampoco el de la dificultad para el acreedor de ejecutar eficazmente su garantía si la tasación resulta excesiva, puesto que, si analizado el riesgo de la operación, ha decidido dar el préstamo con una hipoteca aparentemente más débil, ello cae dentro del ámbito de su autonomía de la voluntad, que no parece encontrarse con obstáculo legal alguno.

Y en todo caso, el acreedor, en estos supuestos, suele emplear el procedimiento de entrega progresiva del capital a medida que se va ejecutando la obra, con lo que también se defiende eficazmente de ese riesgo.

Nota. La Resolución comentada parece correcta. El acreedor tiene que optar entre dos riesgos. O que al momento de la ejecución el valor real de la finca construida resulte notablemente superior al tipo, lo que es bueno para la adjudicación propia de los artículos 670 y 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), pero no para la obtención de un precio de subasta suficiente. O que al tiempo de la ejecución el valor real de la finca resulte muy inferior al valor de tasación, porque de hecho la obra no se haya construido, en cuyo caso ni habrá postores ni tendrá sentido adjudicarse la finca por el valor de tasación impuesto por los artículos 670 y 671 LEC. La segunda opción sólo tiene sentido para el acreedor si, como sugiere la Resolución, el acreedor puede controlar el flujo de fondos a medida que avanza la obra.

 

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