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Hay gran diferencia entre subrogar mortis causa a la viuda en el local de negocio y subrogar a la «viuda e hijos mancomunadamente»

15 de octubre, 2020



En el año 1948, el propietario del local lo cede en arrendamiento a A. Fallecido A en 1981, se subrogan en su posición arrendaticia B (viuda) y C, D, E (hijos) mancomunadamente. B fallece en 1992, C en 2008, D en 2012. Comunicado E de resolución por transcurso del tiempo, E se opone, entendiendo aplicable la Disposición transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU/1994), y notifica al arrendador que, puesto que él se jubila, se subrogará su esposa F.

La Disposición transitoria 3ª B) de la LAU/1994 dispone: «(…) 2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes. 3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. (…)».

Según el Tribunal Supremo (STS 312/2020, 16 junio), el contrato está extinguido, y E no puede subrogar a nadie más. ¿Por qué? ¿No era el caso que al momento de entrada en vigor de la LAU/1994 había «arrendatario persona física»? Según la Sala, y con razón, no era tal cosa. Si la subrogación pre-LAU/1994 se produce a favor de una comunidad (de viuda e hijos), se da el caso que este subrogado no es persona física, por lo que (parece que se dice), su contrato se tendría que haber extinguido, como el de las sociedades mercantiles arrendatarias, en el año 2005. La sentencia tiene toda su lógica. Si una comunidad de personas físicas puede subrogarse como tal comunidad, resultará que no «corren» subrogaciones mientras quede un comunero vivo y acrezca las cuotas vacantes, y esta situación es inaceptable y gravosísima para el arrendador histórico.

La sentencia es importante para los arrendadores históricos de arrendamientos de negocios a favor de personas físicas, porque en muchos casos la subrogación del artículo 60 de la vieja Ley de Arrendamientos Urbanos de 1956 se hacía a favor de la comunidad de negocio o sociedad no personificada constituida de facto entre viuda e hijos, y así llegaba la cosa hasta enero de 1995, sin que hasta ahora supiéramos que la «trampa» ideada por los subrogados les iba a salir finalmente cara a coste propio.

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