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La conducta oportunista impide al comprador resolver por incumplimiento del deber de entrega de la vivienda

25 de noviembre, 2022



Hechos

Mardel Promociones promovía la construcción de un edificio de viviendas. Caja General de Ahorros de Granada (luego subrogada por el banco demandado) financiaba la promoción y recibía los anticipos de los compradores en una cuenta de la promotora en dicha entidad. Con fecha 10 de julio de 2006, el Ayuntamiento de Nerja concedió la licencia de obras. Tras entregar una cantidad en concepto de reserva el 3 de octubre de 2006, el 13 de noviembre del mismo año los actores suscribieron con la citada promotora un contrato de compraventa. En concepto de cantidades adelantadas, los compradores abonaron 45.000 euros hasta el momento de interposición de la demanda. Con fecha 2 de diciembre de 2010 se solicitó la licencia de primera ocupación que fue expedida el día 29 de marzo de 2011. La entrega de llaves debería producirse dentro de los 24 meses posteriores a la concesión de la licencia de obras, aunque el comprador concedía, caso de ser necesario, una prórroga de seis meses.

En agosto de 2011 la caja y los compradores iniciaron unas negociaciones que se prolongaron durante tres meses, que tuvieron como finalidad rebajar el importe de la cantidad pendiente de amortizar del préstamo hipotecario concedido por la Caja a la promotora y en el que los compradores podían subrogarse para abonar lo que faltaba del precio de la compraventa y así poder otorgar la escritura pública. Las negociaciones terminaron sin acuerdo, pese a lo cual ni los compradores fueron requeridos para que se hicieran cargo de sus obligaciones contractuales y procedieran a escriturar, ni los compradores dirigieron comunicación alguna a la parte vendedora manifestando su voluntad de resolver el contrato de compraventa.

Con fecha 18 de diciembre de 2015, los compradores remitieron un burofax al servicio de atención al cliente de la citada Caja reclamando la devolución de las cantidades anticipadas por ellos con los intereses legales que procedan. Fundaban su reclamación en el artículo 1-2.ª de la Ley 57/1968 y la jurisprudencia que lo venía interpretando, por haber hecho entregas a cuenta y no haber recuperado dichas cantidades ni habérseles entregado la vivienda. Posteriormente demandan a la entidad financiera (no consta que hubieran sido avaladas las cantidades adelantadas) la devolución de dichas cantidades más los intereses. A la fecha de la demanda, la vivienda no había sido entregada, pero los actores no demandan la resolución del contrato.

Recurre en casación la entidad financiera condenada.

Doctrina

Según la Sala del Tribunal Supremo, aunque en este litigio no se ha pedido la resolución del contrato de compraventa, como quiera que en la fundamentación jurídica de ambos motivos y en la razón decisoria de la sentencia recurrida se alude artículo 3 de la Ley 57/1968, la doctrina jurisprudencial aplicable es la que, desde la sentencia de pleno 778/2014, de 20 de enero de 2015, viene interpretando aquel precepto en el sentido de que dicha ley introduce en los contratos de compraventa de viviendas en construcción comprendidos dentro de su ámbito de aplicación una especialidad en la jurisprudencia interpretativa del más general artículo 1124 del Código Civil, consistente en que el retraso en la entrega de la vivienda respecto de lo pactado en el contrato, aunque no sea especialmente intenso o relevante, constituye un incumplimiento del vendedor que sí faculta al comprador para resolver («rescindir») el contrato, si bien tal doctrina jurisprudencial «no excluye que la "rescisión" o resolución del contrato pueda denegarse, conforme a los principios generales, por mala fe o abuso de derecho del comprador», matización que ha llevado a la Sala en numerosas ocasiones a desestimar pretensiones resolutorias de compradores de viviendas en construcción sujetas al régimen de la Ley 57/1968 por oportunistas, siendo ejemplo de ello, entre otras, las sentencias 237/2015, de 30 de abril, 476/2015, de 10 de septiembre, 732/2015, de 30 de diciembre, 547/2017, de 10 de octubre, y 256/2019, de 7 de mayo. Así resulta de la jurisprudencia de la Sala en sus sentencias 520/2021, de 12 de julio (mutuo acuerdo ajeno al incumplimiento del plazo de entrega de la vivienda), 43/2021, de 2 de febrero (baja de los cooperativistas independiente del retraso en la terminación de las viviendas), 578/2015, de 19 de octubre (voluntad de los compradores de no consumar el contrato de compraventa y tolerancia del vendedor hasta que apareciera otro comprador), o 237/2015, de 30 de abril (voluntad del comprador de desvincularse del contrato por razones ajenas al contrato mismo).

Los hechos probados indican que la promotora se retrasó en la entrega efectiva de la vivienda al demorarse en la obtención de la licencia de primera ocupación hasta marzo de 2011, pues el plazo de entrega de llaves vencía en enero de 2009. Sin embargo, resulta tanto la intrascendencia de ese retraso para la parte compradora, pues pudiendo hacerlo no interesó la resolución del contrato de compraventa antes de que la vendedora la requiriera para escriturar, por estar la vivienda ya terminada y en disposición de ser entregada al contar con licencia de primera ocupación, como al mismo tiempo su inequívoca voluntad de adquirir la vivienda y el garaje en condiciones más ventajosas respecto de las pactadas, para lo cual no dudó en negociar con el banco que financiaba la promoción y en proponerle una sustancial rebaja en el importe del préstamo en el que podía subrogarse para pagar el resto del precio. Por otra parte, ni siquiera después de que se rompieran las negociaciones (finales de 2011) la parte compradora interesó la resolución del contrato, y solo reclamó por vez primera la devolución de los anticipos más de cuatro años después, siendo esta acción de reintegro de cantidades la única ejercitada en este litigio. En estas circunstancias, no puede concluirse que la acción de la parte compradora contra el banco receptor de los anticipos se fundase en la existencia de un previo incumplimiento de la vendedora de su obligación de entregar la vivienda, pues si no formalizó la compraventa en las condiciones pactadas una vez que la vivienda estaba terminada y en disposición de ser entregada fue únicamente porque pretendía obtener de la vendedora una rebaja en el precio aplazado. En definitiva, lo que pretendía era incumplir el contrato, en cuanto al precio pactado, y al mismo tiempo responsabilizar al banco del incumplimiento del plazo de entrega por la promotora vendedora. La actuación de la parte compradora, negociando las condiciones del préstamo, puede valorarse (de forma semejante a como lo hizo la sentencia 732/2015) como un acto propio inequívocamente favorable a su voluntad de mantener el contrato.

Comentario

Finalmente, la excepción de abuso de derecho (actos propios) paraliza la demanda de reclamación de cantidad de los compradores de la vivienda contra la entidad financiera en la que se habían hecho los ingresos. Reclaman una devolución que necesariamente comporta resolución del contrato de compraventa, siquiera «implícita», pero de hecho consta que no quieren tal resolución, sino una rebaja en el precio. Han estado negociando este extremo hasta mucho después de que se cumpliera el plazo de entrega de la vivienda, sin éxito. La doctrina de la sentencia puede resumirse de la siguiente forma. Si llegado y sobrepasado con creces el día del cumplimiento debido, el comprador tarda en resolver, sin más, su demanda no puede ser paralizada por abuso de derecho, ceteris paribus. Pero si en este tiempo las partes han procedido como si no hubiese entre ellas una contingencia de resolución y hubieran negociado cumplimientos o novaciones, la ruptura de esta negociación no permite revivir sin más la acción resolutoria. Aunque la sentencia no lo dice, los actores deberían haber tenido éxito en su demanda si en ese momento hubiera sido claro que querían resolver y hubieran notificado a la contraparte un plazo para el cumplimiento final, una vez que las negociaciones habían fracasado.

STS (civil) 671/2022, de 17 octubre

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