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La correcta adopción del acuerdo social no elimina su carácter de acto de perturbación a los efectos de obtener tutela sumaria de la posesión

22 de enero, 2021



Una sociedad anónima celebró un contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad con una de sus socias. En cierto momento la arrendataria llevó a cabo determinadas obras que se tradujeron en la ampliación de la vivienda arrendada (actuación que, sin ser consentida expresamente por la compañía arrendadora, fue sin embargo consentida o tolerada). Años más tarde la junta general de la sociedad propietaria adoptó por mayoría el acuerdo de eliminar las obras realizadas, restituyendo la situación fáctica a la originaria (es decir, devolviendo la vivienda arrendada a su estado y su superficie iniciales).

La arrendataria no impugnó el acuerdo social, pero presentó demanda de tutela sumaria de la posesión solicitando que se declarara la existencia de perturbación en dicha posesión y que se acordara mantenerla en ella en los términos en los que venía siendo disfrutada. La demanda fue desestimada en ambas instancias. El Tribunal Supremo estimó sin embargo el recurso de casación interpuesto por la actora/arrendataria en su Sentencia de 15 de diciembre de 2020 [ECLI: ES:TS:2020:4282]. Por lo que interesa a esta Nota, caben destacar las siguientes consideraciones:

1) Al resolver sobre el recurso extraordinario por infracción procesal (que fue desestimado) la Sentencia reseñada precisó que «el ejercicio de la acción de tutela sumaria de la posesión que a la actora corresponde como arrendataria y poseedora del inmueble litigioso (art. 250.4º LEC), no es incompatible con el ejercicio de la acción de impugnación de acuerdos sociales, a que le legitima su condición de socia de la compañía arrendadora del inmueble (art. 204 LSC), acciones con diferente objeto y efectos, y que están subordinadas también a requisitos distintos». De tal forma que negar la posibilidad del ejercicio de cualquiera de ellas por la mera posibilidad de que pueda ejercitarse la otra atentaría contra el derecho de elegir las vías jurisdiccionales a utilizar de entre las varias posibles que ofrezca el ordenamiento jurídico.

2) El Tribunal Supremo constató que se daban en el caso los requisitos para el éxito de las acciones de tutela sumaria de la posesión: (i) la actora se hallaba en la posesión o en la tenencia de la cosa (el inmueble arrendado), entendida como situación de hecho ostensible (sin que a estos efectos haya que considerar el título jurídico que pudiera ampararla); (ii) la demandante había sido inquietada o perturbada por la acción de la demandada (el hecho de que no se hubiera llegado a ejecutar el acuerdo social, llevando a efecto la materialidad de las actuaciones decididas, no implica que dicho acuerdo no integre un acto de perturbación, como manifestación de una turbatio verbis, esto es, como acto o conducta que manifiesta de forma clara la intención de inquietar o despojar al poseedor); (iii) la acción se dirigió contra el causante de la perturbación (en este caso la sociedad propietaria); y (iv) la demanda se interpuso dentro del año posterior —plazo que se considera de caducidad (arts. 439.1 LEC y 460.4º CC)— al acto de perturbación (acuerdo social).

3) El debate se centró, por tanto, en determinar si la ilicitud del acto de perturbación es condición para que se otorgue la tutela posesoria y si, de ser así, debía descartarse que concurriera tal requisito en el supuesto litigioso por consistir dicho acto en un acuerdo social adoptado válidamente. Pues bien, el Tribunal Supremo observó que el carácter «lícito» del acto de perturbación o despojo no enerva el derecho a la tutela sumaria de la posesión.

Según la resolución comentada, afirmar lo contrario supondría, en definitiva, entrar a confrontar el título jurídico del despojante o perturbador con el del despojado o perturbado, desbordando con ello los estrechos límites del enjuiciamiento propio de la protección interdictal (a este propósito se señaló que las acciones de protección sumaria de la posesión poseen carácter cautelar, provisorio y de conservación del statu quo de las situaciones posesorias de hecho, por lo que en su tramitación no se discute ni ha de probarse el título de cobertura o derecho subjetivo que legitime para poseer —ius possidendi—, sino la mera realidad fáctica de la situación posesoria violentada —ius possessionis—). A lo cual añadió que no cabía entender —como hizo la Audiencia Provincial— que el hecho de que la voluntad de la arrendadora se hubiera formado con cumplimiento de los requisitos legales fuera suficiente para evitar que la arrendataria gozara de la protección posesoria y sumaria reconocida en nuestro Derecho (protección que —como se apuntó más arriba— discurre por cauces procedimentales —artículo 250.1. 4º LEC— distintos a los de la impugnación de los acuerdos sociales —artículo 204 LSC—, sin que la ley subordine en forma alguna la protección posesoria a la previa impugnación del acuerdo social). En suma, se precisa en la Sentencia reseñada que «el contrato de sociedad, en principio, no interfiere en la relación arrendaticia, de forma que los derechos que a uno de los socios corresponde por razón del contrato de arrendamiento, o por su situación posesoria sobre el objeto arrendado, no quedan disminuidos o anulados por el hecho de su condición de miembro de la compañía arrendadora».

 

 

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