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La deducción por inversión en vivienda habitual cuando se reestructura la deuda inicialmente contraída para la adquisición

2 de julio, 2021



En las consultas vinculantes V1204-21 y V1206-21, de 30 de abril, la Dirección General de Tributos analiza la posibilidad de continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual —suprimida con efectos de 1 de enero de 2013—, conforme al régimen regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley 35/2006, en aquellos casos en los que el titular del préstamo hipotecario constituido para la compra de la vivienda habitual, formalizada antes de 2013, decide reestructurar la deuda para mejorar las condiciones de financiación.
A efectos de resolver la cuestión, el centro directivo recuerda, en primer lugar, la regulación de dicha deducción a 31 de diciembre de 2012 —recogida en los artículos 68, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas—, destacando que la base máxima de deducción —cifrada en 9.040 euros anuales—, está constituida por «las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, (…), y demás gastos derivados de la misma. (…)». Por otra parte —destaca también—, ha de tenerse en cuenta que respecto de la inversión susceptible de deducción, la norma no establece ningún tipo de restricción en cuanto a forma o a la procedencia de la financiación, que puede ser propia o ajena, caso este último en el que la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses, siempre y cuando se cumplan todos los requisitos exigidos para la aplicación de la deducción.

Pues bien, partiendo de las consideraciones anteriores así como del resto de los extremos regulados en los artículos citados, la Dirección General de Tributos responde a la cuestión planteada diferenciando varias formas en las que podría reestructurarse la deuda inicialmente contraída para la compra de la vivienda habitual. Así, distingue los siguientes casos:

— Cuando se produzca la novación, subrogación o la sustitución del préstamo inicial por otro, cualquiera que fuera la forma acordada, ello no implica entender concluido el proceso de financiación de la inversión correspondiente ni que se agoten las posibilidades de practicar la deducción. Por el contrario, dichas operaciones sólo constituyen una modificación de las condiciones de financiación inicialmente acordadas, siempre que, evidentemente, el préstamo resultante se dedique efectivamente a la amortización del anterior.

Por ello, las anualidades (cuota de amortización e intereses) y demás cuantías que se satisfagan por el préstamo o crédito resultante —en su constitución, vida y cancelación—, en la parte proporcional que del capital total obtenido en éste sean atribuibles a la amortización o cancelación del préstamo originario —habiéndose destinado este primer préstamo exclusivamente a la adquisición de la vivienda habitual—, incluida en su caso la cancelación registral hipotecaria, darán derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, formando parte de la base de deducción del periodo impositivo en que se satisfagan, siempre que se cumplan los demás requisitos legales y reglamentarios exigidos.

— Cuando la reestructuración de la financiación conlleve una ampliación del principal, si se destinase en su totalidad a cubrir estrictamente los costes asociados a la cancelación del préstamo primigenio, también procederá la deducción.

Por el contrario, no se integrará en la base de deducción la parte proporcional de las citadas anualidades que se correspondieran con el incremento del principal que se hubiera destinado a financiar algo diferente a la propia adquisición de la vivienda.

— Respecto de los supuestos en los que existiese una cancelación, parcial o total, de la deuda y una posterior obtención de crédito, incluso con la garantía de los citados bienes o mismo período de amortización que quedaba pendiente del precedente, sin concatenación entre ambos, la conclusión habrá de ser diferente. En ese contexto habría que entender que son operaciones distintas, implicando la pérdida al derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva financiación. Ahora bien, ello no ocurriría si se produjese la cancelación del primero con parte del principal del nuevo préstamo que se constituyese en el mismo acto.

En estos casos, matiza el centro directivo, respecto del nuevo préstamo o crédito y su vínculo con el precedente, como de cualquier otro, el consultante deberá poder acreditar —utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria—, la conexión con el prestamista, previo requerimiento de la Agencia Tributaria, así como su destino vinculado a la vivienda y la justificación de su devolución.

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