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La exención en AJD de las escrituras de subrogación y novación de préstamos hipotecarios cuando el prestatario es una persona jurídica: incidencia de las últimas modificaciones legales

22 de marzo, 2023



La Dirección General de Tributos, en su consulta vinculante V0611-23, de 14 de marzo, analiza cómo ha podido verse alterado el ámbito de aplicación de las exenciones fiscales previstas en los artículos 7 y 9 de la Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, como consecuencia de la modificación normativa operada sobre dicha norma por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre. En concreto, determina si cabe seguir aplicando los citados beneficios fiscales a las operaciones de subrogación y novación de préstamos hipotecarios, cuando el deudor es una persona jurídica.

1. Normas aplicables y finalidad perseguida por las mismas

a) Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios

La Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, recoge dos exenciones a efectos de la modalidad impositiva de actos jurídicos documentados del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, cuota gradual. Así, en su artículo 7 exonera de tributación a la «escritura que documente la operación de subrogación», mientras que el artículo 9 recoge la exención aplicable a las escrituras públicas de novación modificativa de préstamos hipotecarios pactados de común acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que el acreedor sea una de las «entidades a que se refiere el artículo 1 de esta Ley» y la modificación se refiera a las condiciones del tipo de interés inicialmente pactado o vigente, a la alteración del plazo del préstamo, o a ambas.

Tal y como apunta la Dirección General de Tributos en la consulta vinculante objeto de análisis, una de las finalidades de esta ley, «dentro del objetivo general de abaratar los costes», ha sido la de «exonerar de la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados (…) a las escrituras públicas de subrogación y de novación modificativa de préstamos hipotecarios que cumplieran los requisitos legales exigidos».

b) Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

Junto con la ley anterior, el centro directivo se refiere a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, necesaria para resolver la cuestión planteada en este caso, por las razones que apuntamos a continuación.

Como hemos visto, uno de los requisitos para aplicar la exención prevista en el artículo 9 de la Ley 2/1994, es que el acreedor deba ser una de las «entidades a que se refiere el artículo 1» de esa Ley. Pues bien, dicho precepto ha sido modificado por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, de forma que la referencia que antes se hacía a las entidades financieras —como acreedoras—, ahora ha de entenderse realizada a los «prestamistas inmobiliarios».

El concepto de prestamistas inmobiliarios se define, precisamente, en la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Su artículo 4.2 dispone que tendrá la condición de «prestamista inmobiliario» toda persona física o jurídica que, de manera profesional —esto es, cuando intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora—, realice la actividad de concesión de los préstamos a los que se refiere el artículo 2.1, letras a) y b). Estos son:

— la concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un bien inmueble de uso residencial, y

— la concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, «siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor».

Tal y como se desprende de lo anterior, el citado artículo 2 restringe el ámbito de aplicación de esta norma a aquellos contratos de préstamo en los que el prestatario, fiador o garante sea una persona física. Ello, apunta el centro directivo, es razonable teniendo en cuenta que se trata de una norma que traspone una directiva —Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014—, cuyo objetivo es la protección de las personas consumidoras que tengan tal condición en préstamos o créditos hipotecarios, tal y como se desprende también del artículo 1 de la propia Ley 5/2019.

Por tanto, señala la Dirección General de Tributos en la consulta objeto de análisis, la finalidad de esa norma es la de «ampliar los derechos de los consumidores en determinadas operaciones de préstamo o crédito hipotecario».

2. Interpretación integradora de ambas normas: el criterio de la Dirección General de Tributos

La cuestión planteada en este caso por el consultante resulta de las dudas que suscita la interpretación y aplicación conjunta de todos los preceptos citados anteriormente.

En ese sentido podría plantearse que, como consecuencia de la remisión que el artículo 1 de la Ley 2/1994 hace al artículo 4.2) de la Ley 5/2019 que, a su vez, lo hace al artículo 2.1 del mismo texto —y que se refiere al ámbito de aplicación de esta última norma—, se deba exigir ahora para la aplicación de la exención, no solo que el acreedor califique como prestamista inmobiliario, sino también que el prestatario, garante o titular de la garantía del préstamo novado haya de ser exclusivamente una persona física y que su objeto sea el recogido en las letras a) y b) del citado artículo 2.1 de la Ley 5/2019. Sin embargo, tal y como confirma ahora la Dirección General de Tributos, esa interpretación —que conduciría a concluir que las modificaciones normativas apuntadas han reducido el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994—, no parece coherente con la finalidad de ambas normas, ni con el ámbito objetivo de aplicación de la exención, que no se ha visto modificado en lo que al instrumento (préstamos hipotecarios) se refiere.

En opinión del centro directivo, la conclusión ha de ser otra, por las siguientes razones:

— La Ley 5/2019, «lejos de querer limitar o suprimir los beneficios fiscales regulados en la Ley 2/1994», tiene como finalidad la de «ampliar los derechos de los consumidores en determinadas operaciones de préstamo o crédito hipotecario, sin afectar a los beneficios fiscales regulados en otras leyes».

— Por otra parte, ha de tenerse en cuenta que «los sujetos afectados o incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 no tiene necesariamente que coincidir plenamente con el de la Ley 5/2019, ya que ambas leyes persiguen objetivos distintos».

— En una interpretación integradora de las normas apuntadas, cabe entender que la remisión efectuada en el artículo 1 de la Ley 2/1994 se refiere exclusivamente a la persona o entidad definida como «prestamista inmobiliario», «sin atender al destinatario de la financiación ni al objeto de la financiación hipotecaria». Por tanto, una vez obtenida la consideración de «prestamista inmobiliario», dicho sujeto la mantendrá para todos los préstamos que conceda, con independencia de la condición del prestatario y del objeto y destino del préstamo.

Atendiendo a todo lo anterior, la Dirección General de Tributos concluye que la modificación normativa comentada ha tenido por objeto ampliar el elenco de personas y entidades financiadoras a las que resulta de aplicación la Ley 2/1994 y los beneficios fiscales previstos en dicha ley. Así, si éstos quedaban antes circunscritos exclusivamente a las entidades financieras reguladas en la Ley 2/1981, ahora se aplicarán también cuando los prestamistas, personas físicas o jurídicas, aun no siendo entidades financieras, se dediquen de forma profesional a la concesión de préstamos o créditos hipotecarios para financiar todo tipo de operaciones inmobiliarias —no solo las señaladas en los apartados a) y b) del artículo 2 de la Ley 5/2019—, y «cualquiera que sea la naturaleza del prestatario».

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