La rebaja del precio de un arrendamiento: novación extintiva con efectos fiscales

La Audiencia Nacional ha publicado recientemente la sentencia de 27 de enero de 2020 (rec. núm. 466/2016), que permite aclarar una cuestión controvertida en la actualidad, como es la cuestión de los efectos fiscales de la rebaja en el arrendamiento en sede del arrendador.

En concreto, la Audiencia Nacional dirime si una rebaja en el alquiler de un negocio, durante los años de crisis económica 2008 y 2009, reflejada a través de un acuerdo verbal y posterior al devengo de las rentas, debe calificar como:

• Impago: Debiendo, por consiguiente, el arrendador, reconocer la totalidad de los ingresos.

• Condonación: Lo que debería implicar una liberalidad no deducible en el Impuesto sobre Sociedades.

• Provisión por impago de rentas: Fiscalmente no deducible al no cumplirse los requisitos legales de su deducibilidad.

• Aplazamiento del pago: Devengándose por igual los ingresos tributables.

• Novación del contrato: Que implicaría, sin más, el reconocimiento de los ingresos reducidos en sede del arrendador.

En ese contexto, mientras que la parte recurrente consideró que se trataba de una novación contractual, lo que le condujo a declarar menores ingresos como consecuencia de la rebaja, la Administración cuestionó su actuación considerando que tal rebaja era en realidad una provisión por impago de la renta que no cumplía los requisitos para su deducibilidad fiscal.

Sin embargo, la Audiencia nacional —con apoyo en lo dispuesto en los artículos 1203 y 1204 del Código Civil— considera que «No es un impago, ni un aplazamiento de pago, sino un acuerdo de rebaja del precio», es decir, descarta su consideración de impago o aplazamiento en la medida en la que la reclamación de la deuda no depende de la exclusiva voluntad del acreedor (el acreedor solo puede exigir la parte del precio rebajada), habiéndose llevado a cabo un acuerdo en el que concurre la voluntad del deudor para hacer efectivas las sumas rebajadas.

Considera la Audiencia Nacional que tampoco se trata de una liberalidad (condonación en los términos utilizados por las partes), fiscalmente no deducible, porque no se da la nota de unilateralidad propia de las liberalidades.

De acuerdo con el criterio de la Audiencia Nacional, en el presente caso existe un acuerdo entre las partes, encontrándonos ante una novación objetiva extintiva de la obligación, de tal forma que los ingresos tributables serán los que se reflejen tras la modificación contractual.

Incluye también la sentencia brevemente el criterio en el Impuesto sobre el Valor Añadido, haciendo referencia a la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León de 16 de mayo de 2016, recurso número 1269/2014, que considera la rebaja como un descuento.

Con base en lo expuesto, bajo la situación de crisis sanitaria que vivimos en la actualidad, y el cese obligatorio de determinados negocios tras la declaración del estado de alarma por el COVID-19, resulta relevante tener presente el criterio de la Audiencia Nacional para considerar que las modificaciones contractuales rebajando el precio de los arrendamientos (incluso verbales) deben tenerse en cuenta a efectos tributarios, con objeto de que el contribuyente tribute conforme a su capacidad económica, esto es, por los ingresos que realmente percibe del arrendatario.