No corresponde al registrador el control de los requisitos legales de la cesión de remate en el proceso de ejecución

1) Como es conocido, el artículo 647.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) (en sede de subasta de bienes muebles, pero aplicable a todos los procesos de ejecución, incluidos los de ejecución hipotecaria, por la remisión que realizan los arts. 655.2 y 681.1 LEC) reconoce al ejecutante y a los acreedores posteriores la facultad de intervenir en la subasta y hacer postura reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero. Anunciada la cesión, la misma debe verificarse en la forma legalmente prevista (art. 647.3 LEC: «mediante comparecencia ante el Letrado de la Administración de Justicia responsable de la ejecución, con asistencia del cesionario, quien deberá aceptarla…») y siempre previa o simultáneamente al pago del precio del remate (mediante consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones), que deberá realizarse en el plazo de 40 días recogido en el artículo 670.1 de la citada Ley; plazo que es aplicable a los casos en que es rematante el propio acreedor ejecutante, aunque en este caso «se procederá por el Letrado de la Administración de Justicia a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas y, notificada esta liquidación, el ejecutante consignará la diferencia, si la hubiere» (art. 670.2 LEC).

Cumplidos todos los requisitos, se entenderá (a todos los efectos, incluidos los impositivos) que existe una única transmisión a partir de la fecha del decreto de adjudicación (art. 670.8 LEC), que será (el testimonio del mismo expedido por el letrado de la administración de justicia) título suficiente para la inscripción de la finca de que se trate.

2) La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado núm. 15551/2019 de 9 agosto (RJ 2019\4152) analiza qué órgano es competente para controlar el cumplimiento de los requisitos de la cesión de remate que se acaban de exponer (en el caso, el cumplimiento del plazo previsto para su realización) y, en concreto, si tal control puede realizarlo el registrador, denegando la inscripción en caso de incumplimiento.

En el caso por ella resuelto el registrador, en su nota negativa, había mantenido su competencia para controlar el cumplimiento del requisito del plazo y que tal requisito es necesario para entender que existe una única transmisión. Por ello, «si no se acredita el cumplimiento del plazo legal, no estaríamos ante una cesión de remate que actúa en el seno del procedimiento judicial, sino ante una posterior transmisión del dominio previamente adquirido por el ejecutante, de forma que el decreto de adjudicación no sería título hábil para la inscripción que requerirá la acreditación de título y modo válido, esto es, la oportuna escritura pública otorgada entre cedente y cesionario del remate», siendo exigible, por tanto, la liquidación de ambas transmisiones.

3) La Resolución analizada revoca la nota de calificación del registrador al entender que la cesión del remate se materializa dentro de un proceso (de ejecución) y produce efectos procesales, por lo que el control del cumplimiento de sus requisitos viene atribuido al letrado de la administración de justicia. Es a este órgano a quien corresponde: a) «la valoración de la capacidad negocial de las partes, dado que la cesión se realiza mediante comparecencia ante él, sin que se produzca sustitución del transmitente y adquirente que como indica el citado artículo (art. 647.3 LEC) deberán comparecer, verificar la aceptación del cesionario y el plazo durante el cual puede efectuarse»; y b) «decidir sobre el cumplimiento de los plazos o su preclusión, función atribuida de forma genérica en el artículo 136 de la Ley de Enjuiciamiento Civil».

Por lo demás, concluye la Resolución, el control del cumplimiento de estos plazos, que se desarrollan íntegramente en sede judicial, no figura entre los extremos a los que se extiende la calificación registral, cuando se trata de documentos judiciales, en general (v. art. 100 Reglamento Hipotecario) y específicamente dentro del procedimiento de ejecución hipotecaria (art. 132 Ley Hipotecaria).
En consecuencia, si el letrado de la administración de justicia consideró cumplido el plazo (expresa o implícitamente, por no hacer referencia alguna a su posible incumplimiento), el registrador estará vinculado, sin que sea válido su control ulterior.