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No es lo mismo la cancelación que la extinción de las hipotecas y otros derechos reales

14 de noviembre, 2019



La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 10 de septiembre de 2019 (BOE núm. 268, de 7 de noviembre) aclara que no es lo mismo la cancelación que la extinción de las hipotecas y otros derechos reales, al analizar las diferencias entre los primeros párrafos y el último del artículo 82 de la Ley Hipotecaria (LH).

Las partes habían acordado en la escritura de constitución de la hipoteca:

«Cancelación de la hipoteca. La hipoteca se extinguirá a los seis años contados desde la fecha de formalización de la presente escritura. Transcurrido este tiempo sin que conste en el Registro de la Propiedad el ejercicio de la acción hipotecaria, podrían los dueños de la finca pedir, por sí mismos, la cancelación de la hipoteca por Acta notarial previa justificación de haber requerido de forma fehaciente a IDEA, con un mes de antelación, al efecto de que manifieste cualquier causa de oposición a la cancelación, y todo ello siempre y cuando este último no hubiera manifestado oposición alguna a lo mismo».

El hipotecante solicita la cancelación de la hipoteca por caducidad por haber transcurrido el plazo pactado. El registrador suspende la inscripción por no justificar el previo requerimiento fehaciente al IDEA y conforme a lo pactado.

La Resolución confirma la suspensión y argumenta que la hipoteca —como los demás derechos reales— puede ser constituida por tiempo determinado de modo que únicamente durante su vigencia puede ser ejercitada la acción hipotecaria, quedando extinguido el derecho real una vez vencido el plazo, salvo que ya estuviera en trámite la ejecución hipotecaria. En caso de caducidad convencional del derecho de hipoteca se aplicaría el párrafo segundo del artículo 82 LH, que posibilita la cancelación de la hipoteca cuando resulte del título; en otro caso debería esperarse a la prescripción de la acción hipotecaria conforme al párrafo quinto del mismo artículo 82.

En definitiva, la cancelación convencional automática sólo procede cuando la extinción del derecho tiene lugar de un modo nítido y manifiesto, no cuando sea dudosa o controvertida por no saberse si se está refiriendo a la caducidad misma del derecho o si se está refiriendo al plazo durante el cual las obligaciones contraídas durante dicho término son las únicas garantizadas por la hipoteca.

Para que opere la cancelación y caducidad o extinción legal del derecho es necesario el transcurso del plazo de prescripción de la acción o el más breve que a estos efectos se hubiese estipulado.

Por lo tanto, aunque se ha acordado que la hipoteca se extinguirá a los seis años, sin embargo, para su cancelación se ha pactado no sólo el transcurso del plazo sino también un requerimiento fehaciente al acreedor hipotecario para que pueda oponerse que no se ha hecho.

Debe diferenciarse esta extinción de la hipoteca y su cancelación. Para cancelarla, hay que dar exacto cumplimiento a lo pactado, pues en caso contrario la cancelación deberá realizarse conforme a lo que imperativamente ordena la Ley Hipotecaria.

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