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Para cualquier modo de ejecución hipotecaria, el tipo de subasta ha de ser siempre el 100% del valor de tasación oficial

1 de febrero, 2021



Se debate en el recurso si, habiéndose pactado en una escritura de préstamo hipotecario la posibilidad de ejecución judicial de la hipoteca a través del procedimiento de ejecución directa regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin pactarse el procedimiento de venta extrajudicial ante notario, puede tasarse la finca hipotecada a efectos de subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria en el 75 por ciento del valor de tasación.

El registrador entiende que artículo 129.2 a) de la Ley Hipotecaria (LH) exige, para el procedimiento de venta extrajudicial, que se fije un valor en que se tasa la finca, valor que queda sujeto al cumplimiento de dos requisitos: que no puede ser inferior en ningún caso al valor señalado en la tasación realizada de conformidad con la normativa reguladora del mercado hipotecario, ni ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa (redacción actual dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo). Por lo que debe entenderse que se ha modificado tácitamente el artículo 682 LEC, de suerte que, para ambos procedimientos se exige que el valor de tasación para la subasta no sea inferior en ningún caso a la tasación realizada conforme a la normativa reguladora del mercado hipotecario.

El notario recurrente entiende que el legislador, pudiendo hacerlo, no ha unificado el régimen de la fijación del valor de subasta en ambos procedimientos, que no ha habido por tanto derogación tácita y que por tanto en la ejecución judicial por el procedimiento especial subsiste la horquilla del 25% a la hora de ajustar el tipo de subasta al valor de tasación, cosa que no ocurre en la venta extrajudicial, donde dicho o tipo no podrá ser inferior al de tasación.

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirma la interpretación del registrador en su Resolución de 23 de diciembre de 2020. La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, modifica el artículo 129 LH, en el sentido de que el valor en que los interesados tasen la finca para subasta no podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado para la tasación. Por el contrario, no se modifica el artículo 682 de la LEC por lo que se mantiene que el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación.

Ante esta posible disparidad entre lo dispuesto en el artículo 129 LH y lo ordenado por el artículo 682 LEC, han sido diversas las opiniones doctrinales. La Dirección General estima que la interpretación más coherente es la de entender que el artículo 129 LH (en su redacción dada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario) ha modificado el criterio del artículo 682 LEC, en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación. Admitir lo contrario supondría aceptar una interpretación extraña en la que dependiendo de que el procedimiento de ejecución directa acompañe o no al de ejecución extrajudicial, el valor de tasación del bien sería distinto; así, si se pactaran ambos procedimientos de ejecución, el judicial directo y la venta extrajudicial, la tasación en los dos procedimientos no podría ser diferente ni inferior al 100% del valor de tasación; y sin embargo, de pactarse únicamente el procedimiento de ejecución directa el valor por el que se iniciara la subasta no podría ser inferior al 75 por cien del valor de tasación.

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