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Precisiones sobre la acción de cesación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal

8 de octubre, 2020



1. Como es conocido, el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que el presidente de la comunidad, con autorización de la junta de propietarios y previo requerimiento al efecto (a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes), podrá ejercitar la acción de cesación de las actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, frente al propietario y el ocupante del piso o local que las realice.

La demanda, a la que habrá que acompañar el requerimiento previo y la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, «se sustanciará a través del juicio ordinario». La doctrina de las audiencias considera que el requisito de aportar con la demanda los dos documentos que se indican no es subsanable: «(…) lo que denomina requisitos de procedibilidad no son sino exigencias sustantivas para el éxito de la acción ejercitada, no susceptibles por tanto de subsanación haciendo retrotraer el procedimiento, al ser previos a la presentación de la demanda» (Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, 44/2005, de 16 de septiembre). No obstante, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 8ª, 461/2012 de 9 julio (JUR 2012\280716), distingue entre la falta de aportación de la certificación del acuerdo de la junta de propietarios que realmente fue adoptado antes de la interposición de la demanda y la falta de aportación por no haberse celebrado la junta, dando a entender que en el primer caso sería un defecto subsanable, aunque antes de admitirse la demanda, nunca en la audiencia previa.

Por otra parte, entiende esta última sentencia que se trata de «dos requisitos de procedibilidad para el ejercicio de la acción de cesación, sin cuya concurrencia no puede ser deducida y, caso de haberse deducido sin la concurrencia de uno de ellos o de ambos, la acción no podrá prosperar». Con tales expresiones entiendo que se refiere a que no aportados los documentos o, en su caso, no producida la subsanación inicial, la demanda no puede ser admitida y, si lo fuera, será desestimada porque en el momento de dictar sentencia el requisito formal se convierte en un requisito de fondo.

2. Dice el precepto: «Presentada la demanda, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podrá adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesación». Las audiencias han discutido la naturaleza y requisitos de estas medidas cautelares; en concreto, si tienen o no sustantividad propia y, en consecuencia, si basta la concurrencia de los requisitos previstos en el artículo 7.2 LPH o si están sometidas a los previstos con carácter general en el artículo 728 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (peligro por la mora procesal, la apariencia de buen derecho y la prestación de caución).

Cuando se trata de la medida de «cesación inmediata», la propia inmediatez —de la que no gozan con carácter general las medidas cautelares— y, sobre todo, el apercibimiento de incurrir en el delito de desobediencia, parecen abogar por la sustantividad propia. Con respecto a las demás medidas, están en función de la anterior; están previstas para asegurar la orden de cesación, por lo que su justificación no es el peligro por la mora procesal. No parece, pues, que este requisito deba ser exigible y, por la misma razón, tampoco el de prestación de caución. En este sentido se pronunció el Auto de la Audiencia Provincial de Cáceres 71/2005 de 18 julio (AC 2005\983), que contiene un análisis detenido de la cuestión que me parece razonable.

Este auto considera, en cambio, que sí serán aplicables —también a la medida de cesación inmediata— los trámites procedimentales que, para resolver sobre su adopción o rechazo, prevén los artículos 733 a 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, «si bien acomodando este procedimiento a la específica naturaleza de la expresa medida cautelar, lo que permite y autoriza el que, en el acto de la vista, tanto la parte actora como la parte demandada puedan proponer los medios de prueba que a su derecho convengan». En mi opinión, es discutible que estos trámites deban seguirse cuando se trata de la medida de cesación inmediata; exigirlos supondría privarle de su esencia misma, la inmediatez. Cuestión diferente es que, como ocurre con las medidas cautelares inaudita parte, se admita la oposición posterior a su adopción.

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