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¿Propiedad horizontal tumbada o segregación? La diferencia importa

23 de enero, 2020



La legislación de la Comunidad de Madrid, a diferencia de lo que sucede en otras legislaciones autonómicas (Andalucía, Comunidad Valenciana), no sujeta la división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa. Sin embargo, en el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible licencia a efectos de inscripción cuando la división horizontal de las edificaciones se configure de tal modo que pueda suponer un acto equiparado a parcelación o a «cualesquiera otros actos de división» de parcelas o terrenos, a tenor del artículo 151 de la Ley urbanística madrileña.

No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran recogidos en el artículo 26. 2 de la Ley del Suelo estatal, ni dándose los supuestos de excepción previstos en el artículo 26.4 de esta ley (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad.

Sin embargo, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 151.1.a) de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se refiere a «cualesquiera otros actos de división de fincas o predios en cualquier clase de suelo».

En el supuesto calificado, los dos elementos privativos agotan la total superficie de la parcela, de modo tal que los únicos elementos comunes existentes, además de los previstos por el artículo 396 del Código Civil, al que genéricamente se remiten aquéllos, son las vallas o cerramientos divisorios de las dos parcelas o elementos privativos. Además, tales elementos atribuyen a su titular la propiedad exclusiva de los mismos, así como de las obras, elementos y servicios existentes en su interior, y en general, todo lo ubicado dentro de sus límites. Cuando se crean nuevos espacios del suelo objeto de propiedad separada y se dota a los elementos independientes de tal autonomía, ha de entenderse que, no obstante la denominación y configuración jurídica empleada por las partes, se trata, al menos a los efectos de la aplicación de la legislación urbanística, de una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con el artículo 26, número 2, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y artículo 151 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, por lo que es necesaria la obtención de la licencia correspondiente.

Comentario. El criterio de distinción entre parcelación y constitución de propiedad horizontal «tumbada» se revela difícil y probablemente arbitrario. Seguramente el promotor de esta inscripción de propiedad horizontal tumbada hubiera debido «crear» espacios o servicios comunes suplementarios, no bastando los vallados y cerramientos de las unidades independientes, que, en último extremo, no pasan de ser un régimen simple de medianería.

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