¿Puede el comprador de una finca, que no ha pagado su precio, adquirir la propiedad de aquélla por usucapión frente al vendedor?

Los demandantes (compradores de la vivienda) interponen acción declarativa de adquisición de propiedad por usucapión extraordinaria de la vivienda social que compraron y poseen desde 1978 y que no habían pagado puntualmente. La Agencia de Vivienda Social de la CAM contestó oponiéndose a la demanda, pero no formuló reconvención para el pago del precio restante. De hecho, la Agencia nunca había exigido judicialmente el pago, ni instado el desalojo y parece que había perseguido el pago puntual con débil insistencia. Según la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid 164/2021, procede la declaración de propiedad por usucapión, toda vez que el título de dueño que es preciso para prescribir es el mismo título de dueño de que fueron investidos los compradores cuando se les entregó la vivienda comprada.

El caso relatado es curioso, más curioso que importante en su fondo, pero por ello mismo susceptible de nota. No existen, o yo no conozco, precedentes judiciales que hayan tratado una disputa de este tipo como lo hace la sentencia presente. La sentencia desconoce los fundamentos de la prescripción extintiva y de la usucapión y es seguro que ignora las consecuencias de su propio fallo.

Si el poseedor pretende una usucapión ordinaria, necesitará justo título válido. El justo título dice de la relación del poseedor con la persona de quien trae causa; pero la usucapión no se produce frente a ésta, sino frente al verus dominus, que es necesariamente un tercero en toda usucapión ordinaria. En cambio, una usucapión extraordinaria (30 años en inmuebles) puede producirse contra el sujeto del cual el poseedor trae causa por un título nulo, ineficaz, anulable, resoluble, etc. El comprador puede usucapir extraordinariamente contra el vendedor, pero siempre que se den determinadas condiciones. Es preciso que el título de adquisición sea radicalmente nulo, y que la propiedad permanezca en el patrimonio del vendedor. Si la propiedad ha pasado al comprador mediante un título que puede devenir luego ineficaz (por ejemplo, por resolución debida a incumplimiento), la usucapión no procede de ninguna forma, mientras el título no devenga ineficaz, porque entretanto el comprador retiene la condición de dueño, lo que impide que pueda adquirir por usucapión la cosa, que ya es suya, y que no puede serlo en mayor grado por vía de una usucapión. El Derecho romano conoce ejemplos de esta historia, y sus juristas ya explicaron que un propietario que lo es no puede volver a serlo (a ser más propietario) por un título nuevo, como la usucapión.

Y tampoco serviría de nada la sedicente usucapión que da el dominio al comprador incumplidor. Porque la prescripción adquisitiva no arrastra la extintiva. Es decir, el vendedor puede resolver el contrato por incumplimiento, en tanto en cuanto esta acción de resolución no esté prescrita, prescripción que no corre necesariamente paralela a los plazos de usucapión. En consecuencia, el comprador dueño, y que se ha hecho, parece, más dueño aún con la usucapión extraordinaria, perderá el dominio si el vendedor impagado se encuentra todavía en plazo para ejercitar la acción derivada de la compraventa y resuelve por el artículo 1124 del Código Civil. Es posible que la Agencia de la CAM ya haya perdido ese plazo. En cuyo caso ciertamente los compradores serán dueños, pero no por la usucapión, sino por el contrato de compraventa, que deviene definitivo.