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Respuesta a algunas dudas sobre la legitimación del comunero para el ejercicio de acciones en interés de la comunidad

13 de enero, 2020

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 50/2019, de 8 de julio (RJ 2019/4424), que resuelve la cuestión de si un comunero (en el caso, de una comunidad en régimen de propiedad horizontal) tiene o no legitimación para la defensa de los elementos comunes cuando existe un acuerdo de no ejercitar acciones legales, da pie para examinar de nuevo el tema más amplio de esta legitimación (del comunero para la defensa de los intereses comunes) que sigue suscitando no pocas dudas. Resumo los puntos a tener en cuenta:

1º. El reconocimiento de la legitimación de los propietarios individuales en régimen de propiedad horizontal para defender, además de sus derechos privativos, los intereses comunes en beneficio de la comunidad se encuentra respaldado por una abundante jurisprudencia de la Sala 1.ª del Tribunal Supremo (un resumen en las SSTS de 30 de octubre de 2014, RJ 2014/5430, y 321/2016, de 18 de mayo, RJ 2016/3676, que habla de «doctrina jurisprudencial consolidada, como complemento del ordenamiento jurídico»), que ha sido confirmada por el Tribunal Constitucional (STC 115/1999, de 14 de junio). Y esta jurisprudencia es aplicable al ejercicio de la acción de cesación prevista en el artículo 7.2, III de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que legitima solo al presidente, porque, como dijo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de mayo de 2016 antes citada, el precepto no impone esta legitimación como exclusiva y excluyente.

2º. No es necesario acreditar (ni tampoco hacer constar expresamente en la demanda) que se actúa en beneficio de la comunidad (por ej., STS de 24 de junio de 2004, RJ 2004/3866), ya que el mismo se presume iuris tantum; por eso, no es preciso justificar in limine litis —ni que demuestre en fase probatoria— que el accionante cuenta con la mayoría de los comuneros (por ejemplo, por haberse adoptado un acuerdo previo a favor del ejercicio de la acción), sino que basta con que no exista la oposición de los mismos, que destruiría la presunción de actuación en beneficio de la comunidad.

Si consta en el proceso la oposición —a través de cualquier medio de prueba—, la doctrina sobre la legitimación del comunero debe ceder porque, siendo el ejercicio de acciones un acto de administración, el artículo 398 del Código Civil impide que la voluntad de un comunero se alce sobre la mayoritaria. Esta oposición debe ser, pues, de la mayoría, aunque en algunas ocasiones los tribunales han aplicado un criterio restrictivo sobre la legitimación en estos casos, en mi opinión contrario a lo establecido por la jurisprudencia; por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 abril 1965 (RJ 1965/2150): «(…) si alguno de los partícipes se opone a tal actuación, bien desautorizando al accionante de un modo explícito o afirmando lo contrario de lo sostenido por aquél, no puede considerársele legitimado para actuar, porque tal oposición revela que hay sobre la materia discutida criterios dispares, y hasta que estas diferencias no desaparezcan no puede conocerse con certeza cuál sea el criterio más beneficioso para la comunidad, única norma que permite actuar o defenderse sin tener la representación de los demás condueños».

Si la oposición consta de manera clara porque existe un acuerdo de la comunidad de no ejercitar acciones legales contra los demandados, habrá que tener en cuenta que los acuerdos adoptados en la junta de propietarios son obligatorios y vinculantes, incluso para los disidentes, y aunque sean impugnados, no se suspende su ejecutividad, sin perjuicio de la adopción de medidas cautelares. Por eso, dice la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 50/2019, de 8 de julio, que justifica esta nota, el actor deberá con carácter previo o simultáneo impugnar el acuerdo adoptado de no iniciar acciones legales, «pues siendo firme, en aquel momento, la voluntad de la Comunidad de Propietarios de no interponer la demanda contra los propietarios del NUM002, no puede actuar en su contra y entender que lo hace en beneficio e interés de la Comunidad cuando la misma ha acordado no deducir pretensión alguna contra el titular del NUM002». Y si no realiza tal impugnación, o la misma es desestimada, deberá entenderse que existe una falta de legitimación sobrevenida (o «ex ante», si la impugnación del acuerdo se planteó y fue desestimada con carácter previo).

3º. No me parece que cuando la Sentencia del Tribunal Supremo 840/2009, de 30 de diciembre (RJ 2010/407) dice que la legitimación corresponde a «cualquier propietario cuando actuase con la anuencia, y/o sin la oposición expresa o tácita de aquélla (de la comunidad)» esté modificando esta jurisprudencia exigiendo un requisito (la anuencia o la no oposición) a acreditar «ex ante». Y tampoco creo que la modifique (a pesar de que algunos autores así lo han entendido) cuando apela al artículo 7.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que, en los casos de defensa de los intereses generales de la comunidad, si se interpreta literalmente, «nos llevaría exclusivamente a admitir la representación legal del presidente». Lo contrario supondría defender que la única forma que el copropietario tiene de canalizar el ejercicio de las acciones judiciales en beneficio de la comunidad es a través de la junta de propietarios, y ello contradice una doctrina jurisprudencial reiterada (sobre que ambas legitimaciones son concurrentes) que, como se recoge en la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de la que parto, «no cabe… entender sustituida», ni la sentencia de 2009 afirma que la pretenda sustituir.

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