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¿Se enriquece el comprador que finalmente consigue la vivienda y le devuelven las cantidades que adelantó? Lección para garantes

15 de octubre, 2019

Compradores de vivienda pagan cantidades adelantadas por valor de 36.000 euros en contrato celebrado en 2005. La promoción no se realiza cumplido el plazo contractual y tres años más tarde se declara concurso de la promotora. En liquidación, los compradores iniciales (el contrato había sido resuelto en interés del concurso) concurren a la adquisición del piso comprometido, que adquieren y terminan a su costa, a un coste finalmente menor que el precio total comprometido en el contrato de 2005. Posteriormente, los mismos compradores reclaman del avalista la devolución de los 36.000 euros pagados adelantadamente, aval que había sido emitido en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 57/1968 (hoy Disp. Adic. 1ª LOE). La entidad avalista entiende que no se produce el supuesto de hecho de la ley, porque el piso fue finalmente entregado, y acusan de enriquecimiento injusto la demanda de los actores. La Sentencia del Tribunal Supremo 459/2019, de 22 julio, estima la demanda y refuta las alegaciones de la entidad avalista.

Es evidente que la sentencia decide correctamente. El derecho al pago del aval se devenga cuando el promotor no ha terminado o entregado la vivienda en el tiempo prescrito en el contrato. Si el contrato no está ya resuelto (como ocurría en este caso), la reclamación del reembolso del adelanto al promotor y al asegurador comporta la resolución. El derecho al reembolso de estas cantidades no es una «indemnización» por el daño sufrido por el incumplimiento del promotor, ya que en tal caso habría que haber considerado el curso de los acontecimientos posteriores para decidir si los compradores sufrieron finalmente un daño emergente. El derecho de reembolso es una deuda restitutoria que se devenga en un tiempo cierto y es inmune al curso posterior de los acontecimientos en el patrimonio de su acreedor. No importa ya si la vivienda se entregó más tarde o no o si se acabó pagando por ella un precio menor que el estipulado en origen. Únicamente no hubiera procedido el devengo de la deuda si el promotor hubiera seguido su actividad de cumplimiento como consecuencia de una prórroga tácita (muy frecuente) concedida por el comprador. La cosa es tan simple como el caso de quien recupera del avalista las cantidades adelantadas y luego se compra otro piso más bonito y más barato. Un crédito dinerario es inmune como regla al estado patrimonial general de su titular con posterioridad al tiempo de devengo.

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