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Sobre la divergencia de precios declarados en la venta privada y en la escritura subsiguiente: La regla implícita en el artículo 1224 del Código Civil

2 de julio, 2020



Se había acordado en contrato privado la compraventa de una finca. En dicho contrato privado se estipuló que el precio de la compraventa ascendía a la cantidad de 240.404,84 euros, y que la forma de pago sería la siguiente: a) 3.005,06 euros se pagarían a la firma del contrato; b) 207.349,18 euros a la firma de la escritura pública; y c) 30.050,60 euros en un plazo máximo de cinco años a contar desde dicha fecha. Con fecha 9 de mayo de 2005, las mismas partes otorgaron escritura pública de compraventa de la citada finca urbana. En dicha escritura se fijó el precio de la compraventa en 210.354,24 euros. En cuanto al pago del precio, consta literalmente en la escritura lo siguiente: «Dicho precio se confiesa recibido íntegramente por la sociedad vendedora, que en consecuencia otorga plena carta de pago a favor de la compradora». El vendedor demanda luego a los compradores 21.045,54 euros como parte del precio pendiente de la compraventa suscrita entre ambas partes el 31 de enero de 2005, más la cantidad de 4.753,24 euros en concepto de intereses de demora.

La Sentencia del Tribunal Supremo 261/2020, de 8 junio confirma la desestimación de la demanda, con la argumentación siguiente. La elevación a público de un documento privado puede tener una eficacia meramente recognoscitiva, o bien puede tener también una eficacia de complemento o modificación del negocio, a modo de renovatio contractus. Así resulta del artículo 1224 del Código Civil (CC), conforme al cual «Las escrituras de reconocimiento de un acto o contrato nada prueban contra el documento en que éstos hubiesen sido consignados, si por exceso u omisión se apartaren de él, a menos que conste expresamente la novación del primero». El artículo 1224 CC hace, pues, referencia a la escritura recognoscitiva y para que nos encontremos dentro de su ámbito de aplicación requiere que se reseñe en la propia escritura el documento originario, ya que como señaló la Sentencia de esta Sala de 17 de julio de 1984, su carácter meramente recognoscitivo o confesorio (con exclusión de toda eficacia novatoria) exige al menos una referencia al acto o contrato inicial: «el citado precepto contempla un reconocimiento que no es sino confesión y así, habrá de tener, para suministrar aquel supuesto, un contenido estrictamente confesorio que exige al menos una referencia al acto o contrato primordial». Requisito que no concurre cuando la escritura pública posterior «presenta el contrato que solemniza como autónomo y desligado de cualquier otro preexistente, que es silenciado absolutamente». En definitiva, el artículo 1.224 CC es aplicable a las escrituras que cumplen una función estrictamente de reconocimiento, de manera que la solución que contiene no se aplica a los casos de sucesiva documentación de la lex contractus, cuando los documentos sean discordantes entre sí. Para tal caso, la regla debe ser la contraria, de manera que la nueva reglamentación de intereses sustituye a la anterior. En el caso objeto del presente pleito la escritura pública otorgada el día 9 de mayo de 2005 omite toda referencia al contrato privado previo, existiendo discrepancias entre ambos documentos, en concreto por lo que aquí es relevante, en cuanto al precio de la compraventa (no solo se omite la referencia a una parte del precio aplazado en el documento público posterior, sino que, además, en este último se confiesa «recibido íntegramente» el precio y se da «plena carta de pago» a favor de la compradora). Por consiguiente, según resulta de la jurisprudencia reseñada, dicha escritura no cae dentro del ámbito de aplicación de la regla general del reiterado artículo 1224 CC, por lo que no siendo aplicable in casu dicha regla y no habiéndose fundamentado en la misma la resolución impugnada, no puede acogerse favorablemente la argumentación del motivo basada en su infracción.

Comentario. No me parece evidente la doctrina sentada por esta sentencia. Es cierto que el artículo 1224 CC es una norma abierta, que en última instancia remite a la prueba del caso concreto, porque la solución de la incertidumbre sólo puede responderse con los hechos de cada caso. El documento público no es novación si no se quiere como novación; si está probado que no se quiere como novación, es un simple documento público recognoscitivo de la deuda originaria. Claro, que esta regla no sirve de nada, porque el supuesto de hecho de la duda sigue estando ahí como indeciso. Para atribuir al artículo 1224 CC un valor normativo hay que introducir una preferencia condicionada entre las dos formulaciones posibles de la regla, a saber: 1) Si no consta en el documento público su voluntad novatoria, se entiende que es puramente recognoscitivo, y no altera el precio convenido en el documento privado; 2) Si no se realiza en el documento público posterior ninguna reseña o reconocimiento del documento privado precedente, el primero es novatorio, y el precio convenido en el documento privado ha sido alterado por la escritura. La Sala elige la segunda formulación. Y yo creo que no puede ser así. Porque la Sala está pidiendo a las partes que reconozcan en la escritura pública que ésta es parcialmente simulada, en cuanto al precio, con la consecuencia fiscal correspondiente. Las partes no tienen incentivos a hacer este tipo de declaraciones «recognoscitivas», lo que no quiere decir que no estén de acuerdo con la subsistencia del documento precedente. A las partes les cuesta menos decir que un documento es novatorio que decir que es un documento parcialmente simulado. Si no dicen que no es novatorio, expresamente, no debe serlo. Y creo que así se respeta más cumplidamente el espíritu de la norma.

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